De Franse vastgoedmarkt bevindt zich sinds medio 2025 in een fase van herstel van de transactievolumes, met over het algemeen gestabiliseerde prijzen. Deze situatie verandert de manier waarop een aankoop of verkoop wordt uitgevoerd: de juiste timing is nu net zo belangrijk als de prijs per vierkante meter.
Verplichte energie-audit voor woningen met label E: wat verkopers nog niet weten
De meeste vastgoedgidsen vermelden de verplichting van een energie-audit voor woningen met label F of G volgens de DPE. Sinds 1 januari 2025 geldt deze verplichting ook voor eengezinswoningen en gebouwen in monopropietaire eigendom met label E. Een verkoper die een huis met label E te koop aanbiedt zonder deze audit te verstrekken, loopt het risico op blokkades bij de ondertekening van de compromis.
Deze audit, voortkomend uit de Klimaat- en Veerkrachtwet, beperkt zich niet tot een diagnose. Het beschrijft een traject van aanbevolen werkzaamheden om de energieprestaties van de woning te verbeteren, met kostenramingen. De energie-audit is een onderhandelingsinstrument geworden tussen kopers en verkopers, omdat het het bedrag van de te verwachten werkzaamheden objectief maakt.
Voor een verkoper is het laten uitvoeren van deze audit voorafgaand aan de publicatie van de advertentie een manier om vragen te anticiperen en de verkoopprijs aan te passen. Voor een koper biedt het aandachtig lezen van de audit een concrete basis om te onderhandelen, met steun van de geïdentificeerde renovatieposten. Platforms zoals lecomptoirdelimmobilier.fr vergemakkelijken deze verbinding met professionals die deze procedures lokaal kunnen begeleiden.
Redeneren in marktraam in plaats van prijs per vierkante meter
De klassieke benadering bestaat uit het vergelijken van de prijs per vierkante meter van een goed met de gemiddelden in de buurt. Deze methode blijft nuttig, maar vangt de huidige dynamiek niet. De markt is weer vloeiender geworden, zonder de niveaus van vóór 2022 te bereiken. De volumes stijgen, de verkooptermijnen verkorten in bepaalde gebieden, en de financieringsvoorwaarden veranderen van kwartaal tot kwartaal.
Redeneren in “marktraam” betekent dat je de tijdsfactor in je beslissing integreert. Een koper die zes maanden langer wacht om een iets lagere prijs te krijgen, kan geconfronteerd worden met hogere rentetarieven, wat de winst tenietdoet. Omgekeerd kan een verkoper die in het begin van de cyclus een te ambitieuze prijs vaststelt, zien dat zijn goed stagneert terwijl de markt normaliseert.
Wat dit concreet verandert voor een koper
Het maandelijkse toezicht op de leentarieven wordt net zo nuttig als het vergelijken van advertenties. Een daling van enkele tienden van een punt op een langlopende lening vertegenwoordigt een significante afwijking in de totale kosten. Het veiligstellen van een financiering op het juiste moment kan zwaarder wegen dan de onderhandeling over de prijs.
Wat dit verandert voor een verkoper
Te koop aanbieden op het moment dat de transactievolumes stijgen, in plaats van te wachten op een hypothetische prijspeak, maakt het mogelijk om een breder scala aan kopers te bereiken. De terugkoppeling uit het veld varieert op dit punt afhankelijk van de geografische gebieden, maar de algemene trend bevestigt dat een goed dat correct is gewaardeerd sneller verkoopt in een herstellende markt dan in een stilstaande markt.
Vastgoedwaardering: de vooroordelen die de verkoopprijs vertekenen
De waardering van de prijs blijft de meest bepalende stap, of je nu koopt of verkoopt. De meest voorkomende fouten komen niet voort uit een gebrek aan informatie, maar uit goed gedocumenteerde cognitieve vooroordelen.
- Het ankerbiais: een verkoper stelt zijn prijs vast op basis van wat hij heeft betaald of wat een buurman heeft gekregen, zonder rekening te houden met de werkelijke evolutie van de lokale markt sinds die datum.
- De overschatting van uitgevoerde werkzaamheden: een gerenoveerde keuken of badkamer vertaalt zich niet automatisch in een meerwaarde die gelijk is aan het geïnvesteerde bedrag. De koper waardeert deze aanpassingen, maar zelden tegen de kostprijs.
- Het etalage-effect van advertentiesites: de online weergegeven prijzen zijn niet de werkelijke verkoopprijzen. De notariële bases, toegankelijk na ondertekening, weerspiegelen beter de realiteit van de markt.
Het combineren van ten minste drie waarderingsbronnen (vastgoedagent, notaris, online tool) vermindert deze vooroordelen. Geen enkele afzonderlijke methode is voldoende, vooral niet in een markt waar de prijzen stabiliseren zonder een uniform tendenssignaal.
DPE en energie-efficiëntie: de beperkingen die druk uitoefenen op de verkoop en verhuur
De energieprestatie diagnose betreft niet alleen verkopers. Verhuurders worden geconfronteerd met een steeds strenger wordende kalender. Woningen met label G worden al als onfatsoenlijk beschouwd volgens de wet, wat hun verhuur verbiedt.
Woningen met label F zullen vanaf 1 januari 2028 worden getroffen, en woningen met label E vanaf 2034. Voor een investeerder die een huurwoning overweegt, betekent het negeren van de DPE-classificatie van het goed dat hij een risico op verhuurverbod op middellange termijn negeert.
De hervorming van de berekeningsmethode van de DPE, toegepast op kleine oppervlakken, heeft geleid tot de herclassificatie van verschillende honderdduizenden woningen zonder werkzaamheden. Controleren of een goed van deze correctie heeft geprofiteerd, kan de financiële analyse van een aankoopproject radicaal veranderen.
Controle van de DPE vóór aankoop: de punten om te controleren
- De datum van de diagnose: een DPE uitgevoerd vóór juli 2021 gebruikt de oude berekeningsmethode en kan verouderd zijn.
- De consistentie tussen de weergegeven energieklasse en de zichtbare kenmerken van de woning (type verwarming, isolatie van ramen, ventilatie).
- Het bestaan van een aanvullende energie-audit voor woningen met label E, F of G, die de aanbevolen werkzaamheden en hun geschatte kosten in detail beschrijft.
Een vastgoedproject, of het nu gaat om de aankoop van een hoofdverblijf of een huurinvestering, is tegenwoordig gebaseerd op parameters die verder gaan dan alleen de weergegeven prijs. De regelgevende kalender, het marktraam en de energiekwaliteit van het goed vormen een triptiek die elke koper of verkoper ten goede komt om te beheersen voordat hij zich verbindt.
