Der französische Immobilienmarkt durchläuft seit Mitte 2025 eine Phase der Wiederbelebung der Transaktionsvolumina, mit insgesamt stabilisierten Preisen. Diese Konfiguration verändert die Art und Weise, wie ein Kauf oder Verkauf durchgeführt wird: Der richtige Zeitpunkt zählt nun ebenso viel wie der Preis pro Quadratmeter.
Obligatorische Energieaudits für Häuser der Klasse E: Was Verkäufer noch nicht wissen
Die meisten Immobilienführer erwähnen die Pflicht eines Energieaudits für Wohnungen der Klassen F oder G gemäß dem DPE. Seit dem 1. Januar 2025 erstreckt sich diese Verpflichtung auch auf Einfamilienhäuser und Gebäude im Alleineigentum der Klasse E. Ein Verkäufer, der ein Haus mit einem E-Etikett verkauft, ohne dieses Audit vorzulegen, muss mit Blockaden bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags rechnen.
Dieses Audit, das aus dem Klimaschutz- und Resilienzgesetz hervorgeht, beschränkt sich nicht auf eine Diagnose. Es beschreibt einen empfohlenen Maßnahmenkatalog zur Verbesserung der Energieeffizienz der Wohnung, einschließlich Kostenschätzungen. Das Energieaudit ist zu einem Verhandlungsspielraum zwischen Käufern und Verkäufern geworden, da es den Umfang der erforderlichen Arbeiten objektiviert.
Für einen Verkäufer bedeutet es, dieses Audit im Voraus durchführen zu lassen, noch bevor die Anzeige veröffentlicht wird, dass er Fragen antizipieren und den Verkaufspreis anpassen kann. Für einen Käufer bietet das sorgfältige Lesen eine konkrete Basis für Verhandlungen, gestützt auf die identifizierten Renovierungspositionen. Plattformen wie lecomptoirdelimmobilier.fr erleichtern diese Verbindung zu Fachleuten, die diese Schritte vor Ort unterstützen können.
In Marktfenstern denken statt in Preisen pro Quadratmeter
Der klassische Ansatz besteht darin, den Preis pro Quadratmeter einer Immobilie mit den Durchschnittspreisen der Nachbarschaft zu vergleichen. Diese Methode bleibt nützlich, erfasst jedoch nicht die aktuelle Dynamik. Der Markt ist wieder flüssiger geworden, ohne jedoch die Niveaus von vor 2022 zu erreichen. Die Volumina steigen, die Verkaufsfristen verkürzen sich in bestimmten Gebieten, und die Finanzierungsbedingungen ändern sich von Quartal zu Quartal.
In “Marktfenstern” zu denken bedeutet, den Zeitfaktor in die Entscheidung einzubeziehen. Ein Käufer, der sechs Monate länger wartet, um einen leicht niedrigeren Preis zu erzielen, könnte mit höheren Kreditraten konfrontiert werden, was den Gewinn zunichte macht. Umgekehrt riskiert ein Verkäufer, der zu Beginn des Zyklus einen zu ambitionierten Preis festlegt, dass seine Immobilie stagniert, während sich der Markt normalisiert.
Was sich konkret für einen Käufer ändert
Die monatliche Überwachung der Kreditzinsen wird ebenso wichtig wie der Vergleich der Anzeigen. Ein Rückgang um einige Zehntelpunkte bei einem langfristigen Kredit stellt einen signifikanten Unterschied in den Gesamtkosten dar. Die Sicherung einer Finanzierung zum richtigen Zeitpunkt kann mehr wiegen als die Preisverhandlung.
Was sich für einen Verkäufer ändert
Zu dem Zeitpunkt zu verkaufen, an dem die Transaktionsvolumina steigen, anstatt auf einen hypothetischen Preispick zu warten, ermöglicht es, einen größeren Käuferkreis zu erreichen. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt je nach geografischem Gebiet, aber der allgemeine Trend bestätigt, dass eine korrekt bewertete Immobilie in einem sich erholenden Markt schneller verkauft wird als in einem stagnierenden Markt.
Immobilienbewertung: Die Verzerrungen, die den Verkaufspreis beeinflussen
Die Schätzung des Preises bleibt der entscheidendste Schritt, egal ob man kauft oder verkauft. Die häufigsten Fehler resultieren nicht aus einem Mangel an Informationen, sondern aus gut dokumentierten kognitiven Verzerrungen.
- Die Ankerverzerrung: Ein Verkäufer legt seinen Preis fest, basierend darauf, was er bezahlt hat oder was ein Nachbar erzielt hat, ohne die tatsächliche Entwicklung des lokalen Marktes seitdem zu berücksichtigen.
- Die Überbewertung der durchgeführten Arbeiten: Eine renovierte Küche oder ein renoviertes Badezimmer führen nicht mechanisch zu einer Wertsteigerung, die dem investierten Betrag entspricht. Der Käufer schätzt diese Umgestaltungen, jedoch selten zum Selbstkostenpreis.
- Der Schaufenstereffekt der Anzeigenportale: Die online angezeigten Preise sind nicht die tatsächlichen Verkaufspreise. Die notariellen Daten, die nach der Unterzeichnung zugänglich sind, spiegeln die Realität des Marktes besser wider.
Mindestens drei Schätzquellen zu vergleichen (Immobilienmakler, Notar, Online-Tool) reduziert diese Verzerrungen. Keine isolierte Methode reicht aus, insbesondere in einem Markt, in dem sich die Preise stabilisieren, ohne ein einheitliches Trendsignal.
DPE und energetische Anforderung: Die Einschränkungen, die den Verkauf und die Vermietung belasten
Das Energieeffizienzdiagnose betrifft nicht nur Verkäufer. Vermieter sehen sich einem zunehmend strengen Zeitplan gegenüber. Wohnungen der Klasse G gelten bereits als unangemessen im Sinne des Gesetzes, was deren Vermietung verbietet.
Die Wohnungen der Klasse F werden ab dem 1. Januar 2028 betroffen sein, gefolgt von den Wohnungen der Klasse E ab 2034. Für einen Investor, der einen Mietkauf in Betracht zieht, bedeutet das Ignorieren der DPE-Klassifizierung der Immobilie, ein Risiko der Mietverbot in mittlerer Frist zu vernachlässigen.
Die Reform der Berechnungsmethode des DPE, die auf kleine Flächen angewendet wird, hat die Neureklassifizierung von mehreren Hunderttausend Wohnungen ohne Arbeiten ermöglicht. Zu überprüfen, ob eine Immobilie von dieser Korrektur profitiert hat, kann die finanzielle Analyse eines Kaufprojekts radikal verändern.
Überprüfung des DPE vor dem Kauf: Die zu kontrollierenden Punkte
- Das Datum der Diagnose: Ein DPE, der vor Juli 2021 durchgeführt wurde, verwendet die alte Berechnungsmethode und könnte veraltet sein.
- Die Konsistenz zwischen der angezeigten Energieklasse und den sichtbaren Merkmalen der Wohnung (Heizungsart, Fensterisolierung, Belüftung).
- Das Vorhandensein eines ergänzenden Energieaudits für die Immobilien der Klassen E, F oder G, das die empfohlenen Arbeiten und deren geschätzte Kosten detailliert.
Ein Immobilienprojekt, sei es der Kauf einer Hauptwohnung oder eine Mietinvestition, basiert heute auf Parametern, die über den reinen angezeigten Preis hinausgehen. Der regulatorische Zeitplan, das Marktfenster und die Energiequalität der Immobilie bilden ein Triptychon, das jeder Käufer oder Verkäufer beherrschen sollte, bevor er sich engagiert.
