Ein Eigentümer, der seine Mieteinnahmen nicht erklärt, setzt sich weit mehr als nur einer einfachen Steuerforderung aus. Der Mieter hingegen hat direkte Konsequenzen für seine sozialen Rechte und seine rechtliche Sicherheit zu tragen. Die Risiken einer nicht deklarierten Vermietung zu verstehen, erfordert, über den rein steuerlichen Aspekt hinauszugehen und die jüngsten administrativen Mechanismen zu untersuchen, die die Verschleierung zunehmend schwierig machen.
Erklärung der Belegung gemäß Artikel 1418 des CGI: die unbekannte Falle
Seit Inkrafttreten des Artikels 1418 des allgemeinen Steuergesetzes muss jeder Eigentümer die Belegung seiner Wohnungen über den Dienst “Immobilien” auf impots.gouv.fr angeben. Jede Vermietung, jeder Mieterwechsel muss dort vermerkt werden.
Die Unterlassung löst eine pauschale Geldstrafe von 150 Euro pro Einheit aus. Wir beobachten, dass die Verwaltung in den ersten Jahren Nachsicht gezeigt hat, aber die Bearbeitung ab dem 1. Januar 2027 vollständig automatisiert wird. Das Finanzamt wird keine manuelle Kontrolle mehr benötigen: Der Abgleich zwischen dem Kataster, den Einkommenserklärungen und den CAF-Daten wird ausreichen, um Unstimmigkeiten zu erkennen.
Dieses System verändert die Situation für Eigentümer, die “schwarz” vermieten und auf die Abwesenheit von Kontrollen vor Ort zählen. Die Automatisierung bedeutet, dass eine als vakant gemeldete Wohnung, in der ein Mieter lebt, ohne menschliches Eingreifen eine Warnung auslöst. Um die gesamten Konsequenzen besser zu verstehen, konsultieren Sie dieses Dossier über die Risiken einer nicht deklarierten Vermietung.
Direkte Auswirkungen auf die Wohnbeihilfen des Mieters
Die Nichtdeklaration des Mietvertrags durch den Eigentümer bleibt nicht ohne Auswirkungen auf den Mieter. Ohne jährliche Mietdeklaration durch den Vermieter kann die CAF die Wohnbeihilfe aussetzen. Der Mieter wird dann von APL oder ALS ausgeschlossen, ohne einen Fehler begangen zu haben.
Der Mechanismus ist einfach: Die CAF überprüft die vom Vermieter übermittelten Informationen. Wenn keine Miete für die betreffende Wohnung deklariert ist, wird die Akte des Mieters blockiert. Um seine Rechte wiederherzustellen, muss er Nachweise über die Belegung (Quittungen, Kontoauszüge) vorlegen, was mehrere Monate in Anspruch nehmen kann.
Für einen Mieter, der von diesen Beihilfen abhängig ist, ist der finanzielle Verlust sofort spürbar. Wir empfehlen jedem Mieter, zu überprüfen, ob sein Eigentümer die Mietdeklaration bei der CAF ordnungsgemäß vorgenommen hat, und stets seine Zahlungsnachweise aufzubewahren.
Steuerliche Sanktionen für den Eigentümer: Mikro- oder Realregime, gleiche Verpflichtung
Ob die Vermietung unmöbliert oder möbliert, im LMNP oder als Ferienvermietung erfolgt, die erhaltenen Mieten stellen ein steuerpflichtiges Einkommen dar. Das gewählte Steuersystem (Mikro-BIC, Mikro-Immobilien, real) befreit niemals von der Deklaration.
Erhöhungen und Verzugszinsen
Die Finanzverwaltung wendet gestaffelte Erhöhungen je nach Art des Verstoßes an:
- Einfache Verspätung oder gutgläubige Vergesslichkeit: Erhöhung von 10 % der geschuldeten Steuer, verbunden mit Verzugszinsen
- Absichtlich unterlassene Erklärung nach Mahnung: Die Erhöhung steigt erheblich und kann bis zu 40 % betragen
- Nachgewiesene betrügerische Machenschaften (falsche Dokumente, doppelte Buchführung): Erhöhung auf 80 %, mit der Möglichkeit strafrechtlicher Verfolgung wegen Steuerbetrugs
Das Recht der Verwaltung auf Rückforderung erstreckt sich grundsätzlich über drei Jahre, kann jedoch im Falle einer verdeckten Tätigkeit auf zehn Jahre verlängert werden. Ein Eigentümer, der seine Mieteinnahmen nie deklariert hat, setzt sich also einem Nachforderungsanspruch aus, der ein ganzes Jahrzehnt an erhaltenen Mieten umfasst.
Besonderer Fall des LMNP ohne SIRET-Nummer
Ein nicht-professioneller möblierter Vermieter muss sich beim INPI registrieren, um eine SIRET-Nummer zu erhalten. Das Fehlen einer Registrierung stellt einen zusätzlichen Hinweis auf nicht deklarierte Tätigkeiten dar und erleichtert die Umqualifizierung durch das Finanzamt. Eine Regularisierung ist möglich, beseitigt jedoch nicht die angesammelten Strafen.
Fehlender schriftlicher Mietvertrag: rechtliche Fragilität für beide Parteien
Ohne schriftlichen Mietvertrag zu vermieten, ist nicht illegal im strengen Sinne, da der mündliche Mietvertrag von der Rechtsprechung anerkannt wird. In der Praxis beraubt das Fehlen eines Schriftstücks sowohl den Eigentümer als auch den Mieter grundlegender Schutzrechte.
Der Eigentümer kann die Miete ohne vertragliche Klausel nicht anpassen. Er kann im Falle von Schäden keinen Übergabeprotokoll erstellen. Ohne schriftlichen Mietvertrag verliert der Eigentümer auch die Fähigkeit, regelmäßige Mietquittungen auszustellen, was jede Vorgehensweise im Falle von Mietrückständen kompliziert.
Für den Mieter ist die Situation ebenso prekär. Ohne Vertrag ist es ein mühsames Unterfangen, die Dauer der Belegung, die vereinbarte Miethöhe oder die jeweiligen Verpflichtungen nachzuweisen. Im Falle eines Streits stützt sich der Richter auf die verfügbaren materiellen Beweise: Banküberweisungen, schriftliche Korrespondenz, Zeugenaussagen. Ein Mieter, der bar ohne Quittung zahlt, befindet sich in einer nahezu unverteidigbaren Position.
Vermietungserlaubnis und kommunale Kontrolle: ein zusätzliches Netz
Einige Gemeinden verlangen mittlerweile eine Vermietungserlaubnis (vorherige Genehmigung zur Vermietung oder Erklärung zur Vermietung). Dieses System zielt auf Gebiete ab, in denen der Wohnungsbestand Risiken für unzumutbares Wohnen aufweist.
Ein Eigentümer, der ohne diese Erlaubnis in einer Gemeinde vermietet, die sie verlangt, setzt sich einer Geldstrafe von mehreren tausend Euro aus. Der Mieter hingegen bewohnt eine Wohnung, deren Übereinstimmung mit den Anforderungskriterien für Anstand von der Gemeinde nicht überprüft wurde.
Die Vermietungserlaubnis schafft einen zusätzlichen Kontrollpunkt: Die Gemeinde hat einen Nachweis über die Vermietung, was die steuerliche Verschleierung noch riskanter macht. Der Abgleich zwischen den kommunalen Daten und den Steuererklärungen des Eigentümers wird zu einem effektiven Erkennungsinstrument.
Der Trend ist klar: Jede Verwaltungsebene (Finanzamt, CAF, Gemeinde) verfügt mittlerweile über eigene Überprüfungsinstrumente, und diese Datenbanken konvergieren. Eine spontane Regularisierung bleibt die einzige Strategie, die die finanzielle und strafrechtliche Exposition tatsächlich begrenzt. Für den Mieter ist es nicht Misstrauen, sondern ein grundlegender Schutz seiner Rechte, einen schriftlichen Mietvertrag zu verlangen und alle Zahlungsnachweise aufzubewahren.