Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, Geld in eine SCPI zu investieren oder ein Eigentum im Nießbrauch zu erwerben: Die Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, sind zahlreich, aber nicht alle haben die gleichen Auswirkungen auf Ihr Vermögen. Die Wahl des Investitionsvehikels, des Steuersystems und des Zeitpunkts des Verkaufs verändert die endgültige Rentabilität radikal. Hier sind die konkreten Hebel, die den Unterschied ausmachen.
Wiederintegration der Abschreibungen LMNP: Was sich beim Verkauf ändert
Seit dem Finanzgesetz für 2025 (Gesetz Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025) verändert eine Regel die Vermögensgleichung der nicht professionellen möblierten Vermietung grundlegend. Die im realen LMNP-Regime abgezogenen Abschreibungen werden nun in die Berechnung des Kapitalgewinns beim Verkauf des Eigentums integriert.
Konkreter gesagt, ein Investor, der sein Eigentum zehn Jahre lang abgeschrieben hat, sieht seine steuerliche Bemessungsgrundlage beim Verkauf um den Gesamtbetrag dieser Abschreibungen steigen. Vor dieser Reform wurden diese Beträge nicht in die Berechnung einbezogen. Das LMNP bleibt während der Haltedauer vorteilhaft, da die Mieten weiterhin weitgehend durch die buchhalterische Abschreibung neutralisiert werden. Aber der Ausstieg ist jetzt teurer.
Um mehr über Impact Patrimoine immo zu erfahren, gewinnt die Frage der Haltedauer und des Eigentumstyps in jeder Strategie für die Vermietung von Immobilien an Bedeutung.
Ein Punkt verdient Ihre Aufmerksamkeit: Einige Wohnanlagen mit Dienstleistungen (Studenten, Senioren, Menschen mit Behinderungen) profitieren von teilweisen Ausnahmen von dieser Wiederintegration. Die Wahl des Typs des möblierten Eigentums schafft einen echten steuerlichen Unterschied beim Verkauf. Vergleichen Sie, bevor Sie ein klassisches möbliertes Studio kaufen, die Auswirkungen dieser Regel mit denen einer verwalteten Wohnanlage.
Sozialabgaben auf Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen: Anstieg zu erwarten
Sie erhalten Mieten aus möblierten Wohnungen und konzentrieren sich nur auf die Einkommensteuer? Der Satz der Sozialabgaben auf die Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen ist kürzlich gestiegen, und dieser Anstieg gilt für die im Jahr 2026 erklärten Einnahmen von 2025.
Diese Erhöhung betrifft nicht die Einkünfte aus der unmöblierten Vermietung, die weiterhin dem üblichen Satz der Sozialabgaben unterliegen. Der Unterschied zwischen möblierter und unmöblierter Vermietung verringert sich auf der Seite der Sozialabgaben.
Warum ist dieses Detail wichtig? Weil viele Investoren die möblierte Vermietung wegen ihres allgemeinen steuerlichen Vorteils wählen, ohne die Entwicklung der Sozialabgaben in ihre Rentabilitätsberechnung einzubeziehen. Ein Tabellenkalkulationsprogramm, das diesen Anstieg nicht berücksichtigt, überschätzt die Nettorendite jedes Jahr um mehrere Zehntel Punkte.
Hebelwirkung von Immobilienkrediten: Der wahre Vermögensmotor
Immobilien sind die einzige gängige Anlageform, die Sie fast vollständig mit Kredit finanzieren können. Es ist dieser Mechanismus, der als Hebelwirkung bezeichnet wird, der die Leistung Ihres Eigenkapitals vervielfacht.
Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Sie haben Ersparnisse, die Sie als Eigenkapital einsetzen, um ein Eigentum zu erwerben, dessen Wert mehrfach höher ist. Die Mieten decken einen Teil der monatlichen Raten, und langfristig besitzen Sie ein Vermögen, dessen Wert Ihre ursprüngliche Investition bei weitem übersteigt. Bei einer klassischen Finanzanlage existiert dieser Mechanismus nicht: Sie können nur das investieren, was Sie haben.
Die Hebelwirkung funktioniert umso besser, je niedriger der Kreditbetrag im Vergleich zur Nettomiete bleibt. Mit Zinssätzen, die sich nach dem Rückgang im Jahr 2024 stabilisiert haben, bleibt diese Bedingung für viele gut abgestimmte Projekte erfüllt. Die zukünftige Inflation wird jedoch zu beobachten sein, da sie die tatsächlichen Kreditkosten direkt beeinflusst.
Kriterien, die vor der Unterzeichnung eines Kreditangebots überprüft werden sollten
- Der Verschuldungsgrad nach der Transaktion, einschließlich der Eigentumskosten und der Grundsteuer, nicht nur der monatlichen Kreditrate
- Die Fähigkeit, eine Leerstandszeit von einigen Monaten zu überstehen, ohne Ihre persönliche Liquidität zu gefährden
- Die geeignete Kreditlaufzeit: Ein längerer Kredit verringert die monatliche Rate, erhöht jedoch die Gesamtkosten, was sich auf die Gesamtprofitabilität auswirkt
Nettomietrendite: Die Posten, die von den Simulationsprogrammen vergessen werden
Die meisten Online-Simulatoren zeigen eine Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis). Diese Zahl spiegelt nicht wider, was Sie tatsächlich erhalten werden.
Um von der Bruttorendite zur Nettorendite zu gelangen, müssen mehrere Posten abgezogen werden, die von den gängigen Tools minimiert oder ignoriert werden:
- Die Verwaltungskosten, wenn Sie an eine Agentur delegieren (in der Regel ein Prozentsatz der erhaltenen Miete)
- Die Leerstandszeiten, d.h. die Monate ohne Mieter zwischen zwei Mietverträgen, variabel je nach Stadt und Eigentumstyp
- Die laufenden Wartungsarbeiten und die Instandsetzung zwischen zwei Mietern
- Die tatsächliche Besteuerung nach Abzug der Kosten, Abschreibungen oder des steuerlichen Verlusts je nach gewähltem Regime
Ein Eigentum, das mit einer attraktiven Bruttorendite ausgewiesen wird, kann medioker werden, sobald alle Posten einbezogen sind. Bevor Sie zwei Investitionen vergleichen, berechnen Sie systematisch die Nettorendite nach Steuern über die geplante Haltedauer neu.
Unmöbliert oder möbliert: Eine Wahl, die von Ihrer Steuerklasse abhängt
Die unmöblierte Vermietung ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten abzuziehen und einen steuerlichen Verlust zu erzeugen, der auf das Gesamteinkommen anrechenbar ist, innerhalb bestimmter Grenzen. Dieses System kommt vor allem Steuerzahlern in den oberen Klassen zugute.
Die möblierte Vermietung, über das reale LMNP-Regime, ermöglicht es, das Eigentum und die Möbel abzuschreiben. Die Mieten sind steuerlich oft über mehrere Jahre hinweg auf null reduziert. Aber die Reform von 2025 zur Wiederintegration der Abschreibungen beim Verkauf erfordert nun, dass die Operation über die gesamte Dauer simuliert wird, nicht nur über die Phase des Mietempfangs.
Das richtige Regime hängt von Ihrer persönlichen Steuerlage, der geplanten Haltedauer und dem Eigentumstyp ab. Ein CGP (Vermögensberater) kann die beiden Szenarien für Ihren spezifischen Fall modellieren. An diesem Punkt wird die Vermögensstrategie besonders wichtig: Ihre Immobilieninvestition zu optimieren bedeutet zunächst, das richtige steuerliche Umfeld zu wählen, bevor Sie das Eigentum auswählen.