Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung, in der die regulatorischen Anforderungen schwerer wiegen als die konjunkturellen Signale. Um die strukturellen Themen im Immobilien- und Wohnbereich zu verstehen, ist es notwendig, über allgemeine Panoramaansichten hinauszugehen, um die tatsächlichen Reibungspunkte zu identifizieren: energetische Anforderung, Spannungen im Neubau, vermögensrechtliche Entscheidungen im Zusammenhang mit dem DPE. Wir bieten hier eine Analyse, die von den jüngsten Entwicklungen geprägt ist, die die Kauf-, Miet- und Renovierungsentscheidungen konkret verändern.
Energetische Anforderung und Mietverbote: der Zeitplan, der den Mietmarkt neu gestaltet
Seit dem 1. Januar 2025 darf eine Wohnung, die im DPE mit G klassifiziert ist, in Frankreich nicht mehr zur Vermietung angeboten werden. Der nächste Stichtag betrifft die Wohnungen der Klasse F, die 2028 für die Vermietung verboten sind, gefolgt von den E-Klassen im Jahr 2034. Dieser Zeitplan ist nicht theoretisch: Er zwingt die Vermieter direkt dazu, zwischen umfassender Renovierung, Verkauf oder Austritt aus dem Mietmarkt zu entscheiden.
Wir beobachten, dass die meisten Eigentümer von thermischen Durchlasswohnungen noch keine Renovierungsarbeiten begonnen haben. Die Kosten für eine umfassende, leistungsfähige Renovierung überschreiten oft das vorgesehene Budget, und die öffentlichen Zuschüsse decken nur einen Bruchteil der Rechnung. Für einen Vermieter, der eine F-klassifizierte Immobilie besitzt, zwingt der Countdown bis 2028 zu einer vermögensrechtlichen Entscheidung in den kommenden Monaten, nicht in drei Jahren.
Die Themen, die auf der gesamten Website Immo et Habitat behandelt werden, ermöglichen es, diese regulatorischen Herausforderungen mit Fragen der Finanzierung, Besteuerung und Wertsteigerung des Vermögens zu verknüpfen.
Pflicht zur energetischen Prüfung beim Verkauf: was die Erweiterung auf die Klassen E ändert
Die energetische Prüfung, die bereits für den Verkauf von Wohnungen der Klassen F und G erforderlich ist, gilt seit dem 1. Januar 2025 auch für Immobilien der Klasse E. Dieses Dokument geht über den einfachen DPE hinaus: Es bietet einen detaillierten Renovierungsplan mit schrittweisen oder einmaligen Renovierungsszenarien.
Für Verkäufer hat dies doppelte Auswirkungen. Erstens verlängert die Prüfung die Verkaufsfrist, da ein zertifizierter Fachmann beauftragt werden muss und man auf den Bericht warten muss. Zweitens gibt sie dem Käufer eine präzise Verhandlungsbasis über den Preis, die auf den geschätzten Kosten der Normen anpassenden Arbeiten basiert.
Folgen für die Immobilienverhandlung
Ein Käufer, der eine Prüfung erhält, die mehrere Zehntausend Euro an Renovierungskosten auflistet, hat einen dokumentierten Verhandlungshebel. Der Verkaufspreis von energieintensiven Immobilien enthält jetzt einen strukturellen Abschlag und nicht mehr nur einen konjunkturellen. Die Fachleute der Transaktion müssen diese Information bereits bei der Mandatsübernahme in ihre Schätzungen einfließen lassen.
Neubau-Markt in Frankreich: ein anhaltender Druck bis 2026
Die Verkäufe von Neubauten haben 2025 einen historischen Tiefstand erreicht. Die Reservierungen zu Beginn von 2026 bleiben rückläufig. Mehrere Faktoren kumulieren sich: hohe Baukosten, Verknappung von Bauland in angespannten Gebieten und Zögerlichkeit der Käufer angesichts der Entwicklung der Kreditzinsen.
Für die Entwickler hat die RE2020 mechanisch die Produktionskosten erhöht. Strengere thermische und umwelttechnische Normen führen zu Ausgabepreisen, die von Erstkäufern nur schwer absorbiert werden können, selbst mit einem zinsfreien Darlehen.
Signale, die Fachleute beobachten sollten
- Entwicklung der Leitzinsen: Jede signifikante Senkung würde die Zahlungsfähigkeit der Haushalte wiederbeleben und damit auch die Reservierungen im Neubau ankurbeln
- Lokale Stadtentwicklungspolitiken: Bioklimatische Flächennutzungspläne ändern die Baurechtsvorschriften und beeinflussen das zukünftige Angebot
- Steuerliche Anreize für Mietinvestitionen: Das Ende oder die Erneuerung bestimmter Steuererleichterungsmechanismen belastet die Nachfrage der Investoren
Energetische Renovierung und Wohnraum: die entscheidenden technischen Abwägungen
Die energetische Renovierung bleibt das Querschnittsthema der Immobilienbranche im Jahr 2026. Wir empfehlen, zwei oft verwechselt Ansätze zu unterscheiden: die Renovierung durch Einzelmaßnahmen (Dämmung des Dachbodens, Austausch der Heizung) und die leistungsfähige Gesamtrenovierung, die mindestens einen Sprung von zwei DPE-Klassen anstrebt.
Die Renovierung durch Einzelmaßnahmen ist kurzfristig kostengünstiger, führt jedoch häufig zu Baupathologien. Wände zu isolieren, ohne die Belüftung zu berücksichtigen, verursacht Probleme mit Feuchtigkeit und Luftqualität. Im Gegensatz dazu koordiniert eine umfassende Renovierung Isolierung, Belüftung und Heizungsproduktion in einem kohärenten Projekt.
Kontrollierte mechanische Belüftung: der unterschätzte Posten
In den meisten Renovierungsprojekten, die wir analysieren, wird die kontrollierte mechanische Belüftung zuletzt behandelt oder sogar vergessen. Das ist ein schwerwiegender technischer Fehler. Eine leistungsfähige Isolierung ohne angepasste Belüftung verschlechtert die Innenraumluftqualität und kann innerhalb weniger Monate zu Schimmel führen. Die Dimensionierung der kontrollierten mechanischen Belüftung muss bereits in der Entwurfsphase integriert werden, gleichzeitig mit der Wahl des Dämmmaterials und des Heizsystems.
Vernetztes Wohnen und Hausautomation: mehr als nur ein Gadget
Die Hausautomation im Wohnraum geht weit über Sprachassistenten und vernetzte Glühbirnen hinaus. Die technischen Gebäudeverwaltungssysteme ermöglichen es heute, Heizung, Belüftung und Fensteröffnungen entsprechend der tatsächlichen Belegung der Wohnung und den Wetterbedingungen zu steuern.
Das Hauptinteresse liegt im Energiesparen: Ein vernetzter Thermostat, gekoppelt mit Präsenzsensoren, reduziert den Verbrauch erheblich, ohne manuelles Eingreifen. Für Eigentümergemeinschaften eröffnen die durch die Vorschriften vorgeschriebenen Lösungen zur Überwachung des individuellen Verbrauchs den Weg zu einer präzisen Verwaltung der Kosten.
Die Frage der Interoperabilität bleibt das Haupthemmnis. Ein geschlossenes Hausautomations-Ökosystem schränkt zukünftige Entwicklungen ein und setzt den Eigentümer der Obsoleszenz einer Marke aus. Wir empfehlen, bei der Auswahl der Geräte offene Protokolle zu bevorzugen.
Der Immobilien- und Wohnungsmarkt entwickelt sich unter dem kombinierten Druck der energetischen Regulierung, der Spannungen im Neubau und der technischen Aufwertung der Wohnungen. Fachleute wie Privatpersonen profitieren davon, diese Themen integriert statt isoliert zu behandeln: Ein Kaufprojekt wird nicht mehr ohne energetische Diagnose betrachtet, eine Mietinvestition wird nicht mehr ohne Zeitplan für die Anforderung bewertet, und eine Renovierung wird nicht mehr ohne Koordination der Gewerke geplant.
